Jenis- Jenis Tanah, Pemilikan dan Pelupusan Tanah

Pengenalan

1. Undang-undang urusniaga tanah bermula di Selangor apabila Selangor Registration of Titles Regulation 1891 berkuatkuasa.
2. Regulation tersebut bagi menghalang pelbagai transaksi urusniaga yang merumitkan pentadbiran tanah.
3. Regulation ini bersifat exclusive and comprehensive dan mana- mana urusniaga di luar Regulation ini tidak sah dan batal dan tidak berkesan.
4. Peruntukan Regulation 1891 di sambung dalam sek 205 KTN
1. Urusniaga yang berupaya di kuatkuasakan di bawah Akta ini mengenai tanah berimilik dan kepentingan di dalamnya hendaklah merupakan urusniaga-urusniaga yang di nyatkan dalam Jadual Bahagian Empat Belas hingga Tujuh Belas dan tidak yang lain-lainnya.

(The dealings capable of being effected under this Act with respect to alienated lands and interests therein shall be those specified in Parts Fourteen to Seventeen, and no others.)

Kuasa Membuat Undang-undang

¢  Perkara 74 Perlembagaan Persekutuan:

Dinyatakan dengan jelas bidang kuasa Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri mengikut perkara-perkara yang disenaraikan dalam Jadual Ke 9. Contoh:-

•         Hal ehwal luar negeri

•         Pertahanan

•         Pelajaran

•         Kesihatan

•         Pengangkutan

Bidang kuasa Kerajaan Negeri

•         Hal ehwal Ugama Islam

•         Perhutanan

•         Tanah

•         Pertanian

Undang-undang berkaitan tanah dibuat oleh Dewan Perundangan Negeri

Kenapa Kanun Tanah Negara (KTN) dibuat oleh Parlimen?

           

Perkara 76(4) PP memberi kuasa kepada Parlimen untuk mengubal satu undang-undang yang berkaitan dengan tanah bagi tujuan penyeragaman dari segi dasar.

•                  KTN dibuat oleh Parlimen, iaitu Akta Parlimen No. 56 Tahun 1965.

•      Perlembagaan Perkara 76(4):  Parlimen boleh, hanya bagi maksud memastikan keseragaman undang-undang dan dasar, membuat undang-undang mengenai pemegangan tanah, perhubungan antara tuan tanah dengan penyewa, pendaftaran hakmilik dan surat ikatan yang berhubungan dengan tanah, pindah hakmilik tanah, gadai janji, pajakan dan gadaian berkenaan dengan tanah, isemen dan hak dan kepentingan lain mengenai tanah, pengambilan tanah dengan paksa, perkadaran dan penilaian tanah, dan kerajaan tempatan; dan Fasal (1)(b) dan (3) tidaklah terpakai bagi mana-mana undang-undang yang berhubungan dengan mana-mana perkara itu.

Kuatkuasa Kanun Tanah Negara (KTN)

1. Kuatkuasa mulai pada 1 Januari 1966, disemua negeri Semenanjung Malaysia.
2. kecuali Sabah dan Sarawak menggunakan undang- undang tanah-nya sendiri.
3. Dengan kuatkuasanya KTN, semua undang-undang tanah yang terdahulu dimansuhkan, saperti dinyatakan dalam Jadual ke 11 KTN.

Undang-undang Lain Yang Berkaitan

Undang-undang lain yang berkaitan dengan tanah:-

1. Akta Pengambilan Tanah 1960
2. Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960
3. Akta (Pembahagian) Pesaka Kecil 1955
4. Akta Penanam Padi (Mengawal Sewa dan Menjamin Pemegangan) 1967
5. Akta Hakmilik Strata
6. Enakmen Rizab Melayu

Kanun Tanah Negara Tertakluk Kepada Undang- Undang Berikut

1. Terengganu Settlement Enactment 1356
2. Akta Penanam Padi (Mengawal Sewa Dan Menjamin Pemegangan) 1967
3. Ordinan Penyelesaian Tanah Kelantan 1955
4. Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960
5. Tanah Pemegangan Adat
6. Tanah Rizab Melayu
7. Tanah Lombong
8. Tanah Kesultanan
9. Tanah Wakaf Atau Baitulmal

Sistem Torrens

1. Di perkenalkan di Negeri-negeri Melayu pada 1890an dengan tujuan:
1. Merangka dan membangun satu sistem pengurusan yang lebih baik dan kemas.
2. Mewujudkan rangka pengurusan rasmi pentadbiran tanah berlandaskan kehendak perundangan.
3. Mendaftar urusniaga tanah

Dua Prinsip Kembar:

1. Cermin- Daftar mencerminkan segala fakta material berkenaan hakmilik (penting untuk kegunaan bekal pembeli atau pemegang gadai),
2. Tabir – Memadai bakal pembeli atau pemegang gadai bergantung kepada maklumat dalam hakmilik dan tidak perlu malahan tidak boleh melihat lebih jauh dari itu.

Tujuan Sistem Torrens

1. Kekebalan kepada pemilik daftar terhadap tuntutan pihak- pihak lain
2. Kemuktamadan dan ketentuan daftar

Kuasa Pentadbiran Tanah

1. Perlembagaan Persekutuan menyatakan segala hal ehwal dengan pentadbiran tanah di dalam sesuatu negeri adalah di bawah bidang kuasa Kerajaan Negeri berkenaan.

Perkara 74 Perlembagaan Persekutuan

2. Di dalam KTN kuasa ini disebut sebagai ‘Pihak Berkuasa Negeri’ (PBN).

                                                                                                                                 Seksyen 5

Sistem Pentadbiran Tanah

PBN boleh melalui pemberitahuan di dalam warta kerajaan:-

1. membahagikan negeri kepada daerah-daerah
2. membahagikan mana-mana daerah kepada daerah-daerah kecil
3. membahagikan mana-mana daerah kepada daerah-daerah kecil kepada mukim-mukim
4. mengubah sempadan mana-mana daerah,daerah kecil, mukim, bandar atau pekan
5. mengisytiharkan mana-mana kawasan dalam negeri sebagai suatu bandar atau pekan

                                                                                                                                 Seksyen 11

Perlantikan Pegawai

PBN boleh melantik untuk negeri itu :-

1. Seorang Pengarah Tanah dan Galian
2. Seorang Pendaftar Hakmilik
3. Seorang Pengarah Ukur
4. Timbalan PTG
5. Penolong PTG
6. Timbalan Pendaftar Hakmilik
7. Pentadbir Tanah
8. Penolong PT
9. Pegawai Ukur
10. Pegawai Petempatan
11. Lain-lain pegawai yang difikirkan perlu bagi maksud KTN

Daftar Hakmilik

1. Hakmilik Pejabat Pendaftaran
1. Daftar Geran Negeri
2. Daftar Pajakan Negeri
2. Hakmilik Pejabat Tanah
1. Daftar Mukim
2. Daftar Pajakan Mukim
3. Daftar pemilikan mengesahkan tanah kepada orang atau badan pada ketika itu. Tetapi pengesahan tidak termasuk hakmilik keluaran (kecuali carian rasmi).

Kesan Pendaftaran

1. Pendaftaran sebagai cara memberi kesan pendaftaran urusniaga termasuk memberi kesan pemilikan tanah.
2. Memindah hak dan kepentingan kepada penerima termasuk nilai tanah.
3. Hakmilik atau kepentingan tidak boleh disangkal.
4. Kesan kepada pendaftaran mengikut keutamaan berhubung dengan kepentingan dalam hakmilik tersebut. Turut memberi kesan nilaian kepentingan.

Hakmilik Atau Kepentingan Tidak Boleh Disangkal (sek 340)

Kecuali:

1. Penipuan atau salah nyata
2. Pendaftaran melalui pemalsuan
3. Hakmilik atau kepentingan diperolehi secara tidak sah
4. Suratcara tidak lengkap
5. Suratcara terbatal
6. Pemilikan tidak sah
7. Pengecualian Ekuiti
8. Pengecualian Adat (kes Kiah v Som)
9. Harta Sepencarian (kes Robert v Ummi Kalsom)

Pengembalian Tanah Kepada Kerajaan Negeri

1. Pajakan telah tamat tempoh melainkan telah diperbaharui
2. Perlanggaran syarat atau gagal membayar cukaisewa,
3. Pemilik meninggal dunia tanpa waris
4. Pemilik meninggal langsung tanah daripada diusahakan
5. Menyerah balik kepada Kerajaan Negeri.

Hakmilik Strata Diakui

1. Untuk bangunan berbilang tingkat
2. Dikuatkuasa melalui Akta Hakmilk Strata 1985 mulai 1 Jun 1985

Klasifikasi ‘TANAH’

1. Tanah yang lebih tinggi daripada pinggir laut:

            a. tanah bandar

            b. tanah pekan

            c. tanah desa

2. Persisiran pantai dan dasar laut

Takrif ‘TANAH’

Tanah ditakrifkan sebagai :

1. Mukabumi dan semua benda yang menjadi mukabumi itu
2. Tanah yang dibawah mukabumi dan semua benda yang terkandung di dalamnya
3. Semua tumbuh-tumbuhan, sama ada semula jadi atau di tanam, sama ada di atas atau di bawah mukabumi
4. Semua benda yang terlekat pada mukabumi, atau yang dilekatkan secara kekal pada apa-apa benda yang terlekat pada mukabumi, sama ada di atas atau di bawah mukabumi itu
5. Tanah yang diliputi oleh air.

Kumpulan ‘TANAH’

1. Tanah Milik
2. Tanah Rizab
3. Tanah Lombong
4. Tanah Rizab Hutan
5. Tanah Kerajaan

Perolehan Pemilikan Tanah

1. Permohonan tanah Kerajaan
2. Pindahmilik
3. Turunmilik (pesaka)
4. Letakhak (Perintah Mahkamah)

PENENTUAN SEMASA KELULUSAN PEMBERIMILIKAN

1. Keluasan tanah
2. Tempoh pegangan tanah
3. Jenis hakmilik
4. Kadar cukai tahunan
5. Kadar premium (jika dikenakan)
6. Kategori penggunaan tanah(jika dikenakan)
7. Syarat nyata dan sekatan kepentingan

URUSNIAGA

Keperluan:

1. Urusan dibuat dengan cepat, murah dan kepastian.
2. Menyumbang kepada pembangunan ekonomi negara.
3. Melibatkan tanahmilik dan kepentingan (pajakan, gadaian dan isemen) sahaja.
4. Lien bukanlah satu urusan yang boleh didaftarkan. Tetapi melibatkan tanah milik dan kepentingan diatas tanah.

Siapakah boleh melaksanakan urusniaga:

1. Mengikut sek 43 KTN dengan mengambilkira Bah 33 (A)
2. Dibenarkan oleh artikel penubuhannya.

sek 43 KTN

1. Manusia selain remaja
2. Perbadanan yang mempunyai kuasa di bawah Perlembagaan mereka untuk memegang tanah.
3. Raja- raja pemerintah, Kerajaan, organisasi dll yang di beri kuasa untuk memegang tanah di bawah Ordinan Keistimewaan Diplomatik dan Konsular.
4. Badan-badan di beri kuasa secara nyata untuk memegang tanah di bawah mana-mana undang-undang bertulis lain.

Bah 33 (A)

433B

(d) the Registrar may in respect of any land register any person or body as "representative" or make a memorial in favour of any person or body as "representative" if such person or body is a non-citizen or a foreign company;

(e) the Registrar may endorse any memorial of transmission on the register document of title to any land in favour of a non-citizen or foreign company, but only after the prior approval of the State Authority has been obtained upon an application in writing to the State Authority by such non-citizen or foreign company.

Penyempurnaan suratcara

1. Pihak berkenaan (penjual dan pembeli);
2. Bertindak melalui Surat Kuasa Wakil yang sah;
3. Atas wibawa mana- mana undang- undang bertulis; dan
4. Perintah mana- mana Mahkmah.

Pelaksanaan

1. Melalui tandatangan/ cop jari
2. Jika perbadanan – mengikut perlembagaannya;
3. Jika syarikat , hendaklah dimeterai syarikat dan kenyataan meterai di turunkan di hadapan setiausaha atau pegawai tetap dan seorang ahli lembaga pengarah.
4. Jika syarikat kerjasama – mengikut Akta Koperasi 1993;
5. Jika pertubuhan mengikut Akta Pertubuhan 1966:
6. Jika dipegang oleh pemegang amanah – ditandatangani oleh pemegang amanah.
7. Jika tidak disempurnakan oleh 3 orang pegawai pertubuhan itu yang disahkan dengan sijil oleh Pendaftar Pertubuhan dan dimeterai dengan meterai pertubuhan itu.

Pengakusaksian

1. Peyempurnaan suratcara oleh orang sebenar dibuat oleh seorang pegawai seperti Jadual Kelima;
2. Akusaksi suratcara oleh PTG, PH, PT dan pegawai Mahkamah tidak perlu.
3. Peruntukan dalam Jadual ke10 hendaklah diberi perhatian.
4. Akusaksi tanah dibawah sekatan ERM atau Bah VIII Akta KTN (Melaka dan PP) dibuat oleh  PT sahaja kecuali pemegang gadainya telah dibenarkan utk tujuan itu.

Surat Kuasa Wakil

1. S. 309(1)(a) menyebut:
1. Suatu salinan pejabat surat kuasa wakil hendaklah disahkan oleh Pen. Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi, jika tidak ianya tidak sah.
2. Suatu surat kuasa wakil asal.
2. Boleh jadi batal atau tidak batal.
3. PH/PT boleh minta akuan bersumpah dari pemberi dan penerima bahawa surat itu masih sah.
4. Boleh batal dengan kematian, tidak siuman atau bangkrap.
5. Boleh ada peruntukan bahawa penerima boleh melantik pengganti tetapi pengganti tidak boleh melantik pengganti seterusnya.
6. Tanah dalam kawasan ERM tidak boleh dilantik bukan melayu sebagai penerima surat kuasa wakil.

Ada 4 jenis urusniaga:

1.         Pindahmilik

2.         Pajakan

3.         Isemen

4.         Gadaian dan lien

Apa boleh pindah milik - s 214?

1.         Kesemua tetapi bukan sebahagian mana- mana tanah beri milik,

2.         Kesemua tetapi bukan sebahagian, mana- mana bahagian tanah berimilik yang belum      dibahagikan.

3.         Mana- mana pajakan tanah berimilik

4.         Mana- mana gadaian; dan

5.         mana- mana sewaan bebas daftar

Tertakluk kepada sekatan 214 (2)

1. Apa- apa larangan atau batas dan KTN atau undang- undang bertulis lain – ERM, GSA,
2. Apa-apa sekatan kepentingan
3. Tegahan & kaveat
4. Tertakluk kepada gadaian, pajakan dan sewaan bebas daftaran.
5. pajakan dan gadaian tidak boleh pindah milik kepda 2 org kecuali sebagai pemegang amanah
6. Tertakluk kepada Lembaga Tanah Ladang
7. 40 H keatas termasuk lot berdampingan
8. PBN boleh mengubah keputusan Lembaga.
9. Sekatan tanah pertanian tidak kurang 2/5 h.
10. Sekatan keatas warganegara asing.

Formaliti

1.         Pindahmilik atau pajakan guna Borang 14A. (215, 217,218)

2.         Pindahmilik mana-mana gadaian menggunakan Borang 14B. – 218(2).

3.         Pindahmilik sewaan bebas daftaran boleh secara lisan atau bertulis.

4.         Semua instrumen hendaklah didaftarkan. S206(1)(b).

Kesan

1. Hakmilik keatas tanah dan segala manfaat dan kepentingan berpindah sebaik sahaja selesai pendaftaran. 215, 217,219.
2. Terikat dengan syarat nyata atau tersirat seolah- olah pemilik baru adalah sebahagian daripadanya.
3. Seorang pemegang gadaian tidak terikat untuk menerangkan kepada mana-mana penerima pindahmilik/gadaian melainkan diberitahu secara bertulis.
4. Pindahmilik sewaan bebas daftaran hendaklah tidak berlawanan dengan syarat- syarat sewaan itu.

Turun milik

1. Di pohon untuk di daftar dalam Dokumen Hakmilik oleh wakil atau wakil diri si mati yang di lantik oleh Mahkamah Tinggi sivil dengan menyertakan geran probat atau Surat Pentadbiran.
2. Pendaftar hendaklah memberi kuatkuasa dengan menandatangani dan memeterai dokumen hakmilik.
3. Hakmilik berkenaan mengaitkan semula dengan simati tanpa menjejaskan kesahan apa-apa jua di lakukan oleh pendulu mereka.
4. Jika simati adalah seorang pemegang amanah, maka penerima pemindaharta tertakluk kepada surat amanah.

Letakhak (vesting)

1. Satu Perintah Mahkamah meletak hak mana=mana tanah berimilik, bahagian atau kepentingan kepada sesaorang atau badan.
2. Pendaftar atau Pentadbir Tanah hendaklah mendaftar setelah mendapat salinan Perintah dari Mahkamah. Endosan juga hendaklah di buat di atas dokumen hakmilik keluaran pendua pajakan atau gadaian.
3. Notis hendaklah di sampaikan kepada orang atau badan yang mempunyai tuntutan di lindungi oleh kaveat. Rayuan oleh pengkaveat kepada Mahkamah Tinggi sivil.